沈阳房屋维修——商品住宅维修资金知识问答_建筑安装维修_建筑建材

：1、什么是住宅专项维修资金？

是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的资金。

2、在本市购买新建商品住宅需要交纳多少维修资金？

交款金额=建筑面积×每平方米建筑面积成本价×交款比例

平方米建筑面积成本价，目前为1295元/平方米。

3、可以用维修资金的共用部位、共用设施设备有哪些？

共用部位有：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备有：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

4、不能在维修资金中列支的费用有哪些？

（1）保修期内的维修费用；
（2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（3）人为损坏的维修费用；
（4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用，如日常绿化养护费、水箱清洗费、疏通管道费、电梯年检费、避雷针检测费、共用照明和共用设备养护费等。

5、维修资金的一般使用程序是怎么样的？

（1）物业服务企业编制实施方案，实施方案应包括工程项目名称、具体部位设施设备、工程预算资金金额、费用分摊范围、施工单位选择方式、施工管理方式、工程验收方式、资金决算方式、计划实施时间等内容。
（2）业主委员会就实施方案听取业主意见，完善实施方案；
（3）业主委员会将实施方案提交业主大会或者业主小组表决通过（经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意），并在小区公告；
（4）业主委员会与物业服务企业、施工单位签订施工合同；
（5）物业服务企业按照使用方案组织实施；
（6）业主委员会依据物业服务企业提交的物业维修、更新、改造情况的书面报告和费用列支清单进行审核，应当审价的，经审价后向开户银行发出同意划转维修资金通知。

6、物业发生紧急情况下，如何使用维修资金？

《上海市住宅物业管理规定》，发生下列紧急情况时，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，并制定维修、更新方案，同时向业主委员会和物业所在地房管办事处报告:
(1)电梯、水泵故障影响正常使用的;
(2)消防设施损坏，消防部门出具整改通知书的;
(3)外墙墙面有脱落危险、屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用，经有资质的鉴定机构出具证明的。
前款规定涉及维修费用需要动用住宅专项维修资金的，业主大会成立前，物业服务企业应当持有关材料，报区、县房屋行政管理部门审核同意，并经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中直接列支;业主大会成立后，物业服务企业应当持有关材料，向业主委员会提出列支住宅专项维修资金，由业主委员会审核同意，报区、县房屋行政管理部门备案，并经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。

7、小区没有成立业主大会，可否使用维修资金？

《上海市住宅物业管理规定》，建设单位未按照规定提出成立业主大会书面报告前，专项维修资金不得动用，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当由建设单位承担物业维修责任。
建设单位已经按照规定提出成立业主大会的书面报告但业主大会尚未成立期间，需要动用专项维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所在地的居民委员会或者村民委员会组织征询业主意见，经全体共用部分业主依法讨论通过后，由物业服务企业组织实施。仅涉及部分共用部分的，可以提交涉及共用部分的业主依法讨论通过。
维修费用经市房屋行政管理部门指定的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。

8、除了业主表决和紧急维修支取，还有没有其他使用程序？

为保障物业共用部位、共用设施设备得到及时维修和更新，提高维修资金的使用效率，业主大会可以在小区《专项维修资金管理规约》中进行约定，授权业委会或物业服务企业可以在一定额度范围内，决策使用维修资金。

9、维修资金的分摊方式是什么？

住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担：其中，一幢住宅有两个或者两个以上门号的，每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。
物业管理区域公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。

10、业主如何知道维修资金的结余和使用情况？

（1）每年两次的维修资金账目公布。每年1月和7月，要求业委会和物业服务企业将账目公布报表张贴在小区醒目位置。
（2）“上海住宅物业网（***）”或“上海物业”app查询，进行业主注册，关联房屋地址后，就可查询小区及个人的维修资金信息。
（3）维修资金年度结存单。每年4月，已成立业主大会的小区，业主大会开户银行会向业主寄送维修资金年度结存单，可以看到自己房屋上一年度维修资金的结余和使用情况。
（4）也可以向所在小区的物业服务企业、业委会查询。

11、维修资金用完了如何续筹？

根据法规规定，当维修资金余额低于首期筹集的维修资金的30时，业主须再次筹集维修资金。再次筹集的具体形式有：
（1）由物业服务企业在收取物业服务费时予以代收，并按户交纳至业主大会维修资金账户。
（2）由业主大会作出决定，一次性筹集维修资金及具体筹集金额。

12、什么是商品住宅维修资金“三审”制度？

商品住宅维修资金“三审”是指工程审价、要件审核和换届审计。
一是工程审价。业主大会使用维修资金时，应当根据本市的有关规定和管理规约的约定，聘请专业的工程造价咨询单位，对金额较大的工程进行审价。业主大会委托其维修资金开户银行签约的审价单位，对造价超过5万元的工程进行审价的，业主大会应承担的审价费用由银行支付。
二是要件审核。小区内大修工程从制定维修方案开始，就应当进入“上海市房屋维修资金管理系统”操作。业主大会支取维修资金时，银行柜面应对维修资金使用过程中产生的如业主大会决议、委托审价合同、施工承包合同、审价报告等这些书面要件是否齐备进行审核。
第三是换届审计。业主委员会任期届满前，应当在换届改选小组的指导下委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的使用情况以及业主委员会工作经费进行财务审计。

13、住宅转让时，维修资金如何交割？

住宅转让时，原业主交纳的维修资金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付；住宅转让合同或者当事人另有约定的，从其约定。

14、小区地面停车费等公共收益如何补充维修资金？

根据《上海市住宅物业管理规定》，利用物业共用部分获得的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。小区公共收益应纳入业主大会账户进行管理。

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