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旧楼检测

这个周末，媒体公开了近日由国务院下发的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，其中提到，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。对已经建成的封闭住宅小区，也要逐步对外打开，实现内部道路公共化。
这一消息见诸媒体后，举国哗然。我国过去建设的住宅小区，绝大多数都施行封闭管理，小区内部道路仅供业主使用，如果要打破封闭，对外开放，小区道路实行公共化，在法律上、业主权益保护上、未来管理上都面临一系列难以克服的巨大障碍，实际上基本不具备可行性。
在法律上，我国《物权法》规定，小区内部道路归小区全体业主所有，如何管理由小区业主自己决定。既然法律确定了小区业主对小区内部道路的所有权，也规定了小区业主对小区内部道路拥有管理权，那么，如果对外开放供公众使用，就必须由小区大多数业主同意，否则就不能强行打开。
《物权法》之所以确认小区内部道路归业主集体所有，是因为小区业主共同分担了小区内部道路的土地购买成本和建设成本、维护成本，当然也就获得了和土地使用权等长的道路所有权。要求打开小区对外共享，是对业主权益的侵害。除非城市管理者出资赎回道路，但这在技术上几乎无法实现。
要是强行对外打开小区，允许内部道路公共化，带来的另一个问题是物业管理。目前封闭小区内的道路维护与管理，都由该小区的物业管理公司负责，如果允许公众通行，再要求业主承担管理与维护成本显然不合理，是否纳入公共道路体系统一管理维护，《意见》却语焉不详。
更为关键的是，由于过去开发住宅小区时绝大多数是按照封闭管理的要求规划建设的，小区内除了道路，还有景观绿化、健身游乐等一系列为业主服务的设施，这些设施的土地成本和建设成本无一例外由业主承担。假如打开小区，除了道路共享之外，上述小区设施是否也应该共享？如果允许共享，同样违反了《物权法》，侵害了小区业主权益。如果不允许共享，管理上如何隔离？
因为过去开发的小区并未考虑对外开放，所以规划设计都是以封闭管理为出发点，小区内部道路的建设标准并不足以支持公共通行，小区还通过门禁系统施行内部管理，如果打开小区满足道路公共化要求，不仅需要提高小区内部道路标准，还需要改造小区入口等设施，如此增加的成本又有谁来买单？
至于目前老小区业主担心的安全问题，在打开小区大门后肯定难以避免，小区业主与行人、物管三方之间的矛盾肯定会大量增加。流浪汉栖居小区花园、乞丐拦门乞讨、小广告插满家门口的事肯定也时有发生。是否会由此引发小区业主自发拦截外人的行为恐怕也很难预料。
正因为有上述诸多不合法、不合理、不可行，云观察认为，我国逐步打开已建封闭住宅小区的计划，基本没有太大推行的可能。这不是说街区制不好，旧楼检测而是既然过去在城市规划中并未如此设计，制度、技术、管理和舆论都缺乏相应支持，强行打开封闭小区是不现实的。

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